Comprar um imóvel na planta é um grande passo — mas nem sempre o plano sai como esperado. Quando surge a necessidade de desistir, o distrato pode ser a saída mais segura para proteger seu dinheiro. Neste artigo, você entende como ele funciona e como recuperar seu investimento.
Você imaginou as chaves na mão, a mudança chegando, a vida começando em um novo endereço. Mas, sabemos que a vida é muita dinâmica e, de uma hora para a outra, todo o contexto pode mudar.
Uma demissão, a transferência no emprego, uma separação, o atraso na obra, ou mesmo o simples arrependimento podem fazer com que você pense em desistir do negócio.
Se esse é o seu caso, o distrato de imóvel comprado na planta pode ser a solução mais efetiva.
Neste texto, você vai entender como funciona esse procedimento, quais são os seus direitos, o que diz a lei e como agir para evitar prejuízos.
Vamos abordar as situações mais comuns, o passo a passo para formalizar o distrato com segurança e, o mais importante, quanto você pode recuperar.
O que é o distrato de imóvel comprado na planta?
Imagine a seguinte cena: você assina um contrato, começa a pagar parcelas de um imóvel na planta, acompanha a evolução da obra com expectativa, mas algo sai do controle — atraso, perda de renda, mudança de cidade, ou até de planos. O que fazer?
Nesses casos, entra em cena o distrato de imóvel comprado na planta.
O distrato é, na prática, o cancelamento do contrato de compra e venda firmado com a construtora, realizado de maneira formal.
Ele pode ser iniciado por:
- Iniciativa do comprador (desistência voluntária)
- Iniciativa da empresa (desde que haja justificativa legal)
Esse tipo de rescisão contratual é regido pela Lei nº 13.786/2018 — a famosa Lei do Distrato Imobiliário, que tanto se fala por aí — que estabelece as regras sobre prazos, devolução de valores e percentuais de retenção.
O principal objetivo dessa lei é equilibrar a relação entre você e a incorporadora, assegurando que o comprador não tenha que arcar com multas abusivas ao desistir do negócio.
Em outras palavras, o distrato de imóvel comprado na planta é a via legal para encerrar o contrato com segurança.
Ao compreender como ele funciona, você se protege de prejuízos e toma decisões mais informadas.
Agora você pode estar se perguntando…
Como funciona o distrato de imóvel comprado na planta?
Aqui, existem dois caminhos que você pode seguir, caso queira desistir da compra.
Ah, e antes de adentrar nesse tópico, eu devo ressaltar um ponto importante: tudo que estamos debatendo só se aplica se você tiver realizado o parcelamento diretamente com a construtora.
Ou seja, caso tenha financiado com o banco, a história é outra!
Feito esse adendo, vamos prosseguir.
A primeira coisa que eu recomendo que você faça é encaminhar uma notificação extrajudicial para a construtora, informando que você não pretende seguir com o contrato.
A partir daí, é possível negociar diretamente uma devolução de valores que atenda tanto aos seus interesses, quanto aos da empresa.
O problema é que quando você tenta realizar o distrato por conta própria, na grande maioria das vezes a construtora tentará fazer com você pague multas muito acima das permitidas por lei.
Por isso, é muito importante estar atento aos percentuais de retenção de valores que são realmente permitidos, pois, pode ter certeza, a empresa tentará sugar o máximo do seu dinheiro para evitar prejuízos.
Trataremos desses percentuais de retenção um pouco mais à frente.
Se não houver acordo, é possível recorrer à justiça.
Nesses casos, a análise do contrato, da situação do empreendimento e da conduta da empresa será determinante para a definição dos valores e prazos relativos ao distrato de imóvel comprado na planta.
E preste muita atenção: um erro comum é interromper os pagamentos sem formalizar o distrato. Isso pode gerar multas, juros e até negativação do seu nome.
Não pare de pagar as parcelas antes de ter algo formalizado, para evitar maiores dores de cabeça.
Agora que você conhece as etapas, a próxima pergunta é inevitável: quanto você pode recuperar do valor já pago? É o que veremos no próximo tópico.
Quanto eu posso receber de volta?
Nesse ponto, mais uma vez, surgem diversas possibilidades.
O percentual a ser devolvido vai depender em qual das opções abaixo o seu caso se encaixa:
- Direito de arrependimento:
Caso o contrato tenha sido assinado fora da sede da construtora, você pode exercer o seu direito de arrependimento em até 7 dias corridos após a assinatura.
Nesse caso, a devolução deve ser integral, ou seja, 100 % das quantias já pagas, incluindo taxa de entrada, corretagem e quaisquer encargos.
Para comunicar o seu arrependimento, você deverá enviar uma notificação extrajudicial à construtora, preferencialmente por carta com Aviso de Recebimento ou e‑mail com confirmação de entrega.
E para facilitar a sua vida, vou deixar abaixo um modelo editável de notificação: basta inserir seus dados e enviar.
https://docs.google.com/document/d/15kVpTt6bsjH2BZUoeHVUC2GFgxyc2s6suk7XXJB67PA/edit?usp=sharing
- Desistência por iniciativa do comprador
Você sabia que é possível pedir rescindir o contrato mesmo quando a empresa não fez nada de errado?
Talvez você esteja passando por dificuldades financeiras, enfrentando problemas familiares ou simplesmente tenha perdido o interesse. Independentemente dos seus motivos, você pode buscar o distrato de imóvel comprado na planta.
Mas nesse caso, a famosa Lei do Distrato permite que a construtora retenha uma certa parcela dos valores que você pagou.
Quando você desiste do parcelamento e solicita a devolução do seu dinheiro, é possível receber de volta de 75% a 90% da quantia que já foi paga.
Em outras palavras, a empresa poderá reter de 25% a 10%.
É muito comum que quando você solicite o ressarcimento diretamente para a construtora, ela imponha multas extremamente extorsivas para realizar o distrato, com o objetivo de te manter atrelado ao contrato e, claro, segurar o seu dinheiro.
A boa notícia é que você está nesse artigo e não vai mais cair nessa armadilha.
Além disso, nos empreendimentos que estiverem sob regime de patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%.
E nesse ponto, eu tenho outra boa notícia: a justiça vem reconhecendo que a retenção de 50% é abusiva, mesmo quando existe patrimônio de afetação.
Esses percentuais são os limites legais. Qualquer cláusula contratual que estabeleça retenções superiores pode ser considerada abusiva.
Em resumo: duvide de tudo que a construtora te contar.
- Atraso na entrega
Um dos contratempos mais comuns na compra de imóvel na planta é o atraso na entrega das chaves.
Pela Lei do Distrato, a construtora conta com um prazo de tolerância de até 180 dias corridos após a data prevista em contrato para efetivar a entrega. Ultrapassado esse limite, surgem dois caminhos para o comprador:
- Rescindir o contrato (distrato). Nesse caso você terá direito a:
- Restituição integral de todas as quantias pagas, com correção monetária e juros;
- Multa contratual pelo atraso (quando prevista); e
- Possibilidade de pedir uma indenização por dano moral, a depender do tempo de atraso.
- Manter o contrato e exigir compensação mensal:
- Recebimento de uma espécie de aluguel equivalente a 1 % do valor já pago para cada mês de atraso além do período de 180 dias;
- O valor é cumulativo até a data da efetiva entrega das chaves.
Em qualquer cenário, é recomendável formalizar a reclamação por escrito (notificação extrajudicial) e reunir provas do atraso (e-mails, circulares da construtora, fotos da obra).
Com essas informações em mãos, eu duvido que a construtora te passe para trás.
Em resumo, esses são os valores que você pode receber de volta:
- Direito de arrependimento: 100%, desde que exercido em até 7 dias após a assinatura do contrato;
- Atraso na obra: 100%, caso opte pelo distrato;
- Por iniciativa própria:
- Sem patrimônio de afetação: de 75% a 90%
- Com patrimônio de afetação: de mínimo de 50%
Aqui, vale a pena trazer uma breve observação: se o seu caso for de multipropriedade (cota de resort), recomendo ler este artigo.
É seguro realizar o distrato de imóvel comprado na planta?
Essa é uma das perguntas que mais recebo no escritório — e a dúvida é compreensível. Afinal, depois de investir dinheiro, tempo e expectativa, ninguém quer correr o risco de sair no prejuízo ou ficar ainda mais enrolado com burocracias.
A resposta direta é: sim, é seguro realizar o distrato, desde que você siga os procedimentos corretos e, preferencialmente, conte com orientação jurídica especializada.
Mas é normal que surjam alguns receios nesse momento. Vamos abordar as principais:
“E se a construtora se recusar a devolver meu dinheiro?”
Isso acontece, infelizmente. Mas a boa notícia é que a justiça, de modo geral, está do lado do comprador.
Se a construtora extrapolar os percentuais legais de retenção (25% ou 50%) ou não respeitar o prazo de devolução (até 180 dias), o caminho judicial é viável e, muitas vezes, rápido, especialmente com pedido de liminar.
“Não quero me envolver com processo judicial…”
Entendo. E nem sempre é necessário. Em muitos casos, uma notificação extrajudicial bem redigida, com base na Lei do Distrato, já é suficiente para a construtora recuar e propor um acordo mais justo. A atuação preventiva de um advogado pode evitar o processo.
“Tenho medo de perder o que já paguei.”
Esse é um medo legítimo, mas que a própria lei já buscou resolver. Desde 2018, o distrato está regulamentado, e o comprador tem direito à devolução da maior parte do que foi investido.
Além disso, valores devem ser corrigidos e podem gerar indenização adicional em alguns casos.
“Será que vale mais a pena insistir do que pedir o distrato?”
Essa é uma análise caso a caso. Se o empreendimento está com a obra avançada e o atraso é pequeno, pode ser mais vantajoso manter o contrato.
Mas se o atraso é grave, a estrutura da obra é incerta, ou sua situação financeira mudou, o distrato de imóvel comprado na planta pode ser uma escolha consciente e estratégica.
Em resumo: o distrato é seguro sim — desde que feito com critério, informação e estratégia. Não se trata de abrir mão do sonho da casa própria, mas de proteger seu patrimônio e sua tranquilidade.
Por que contratar um advogado especialista em distrato de imóvel comprado na planta?
Quando se descobre um problema sério no coração, a escolha natural é procurar um cardiologista. Da mesma forma, quem enfrenta um distrato de imóvel comprado na planta precisa de um profissional que domine cada detalhe desse tema — não de um generalista.
O distrato envolve cláusulas contratuais complexas, prazos, índices de correção e estratégias de negociação que variam caso a caso.
Um advogado especialista conhece a lei, acompanha as decisões mais recentes e fala a mesma língua da construtora, o que reduz riscos e aumenta a chance de um acordo justo.
O distrato imobiliário envolve cláusulas que se entrelaçam – percentual de retenção, índices de correção, multas escondidas, patrimônio de afetação, jurisprudência local. É um quebra‑cabeça.
Quem atua com especialidade nessa área já conhece os caminhos, os atalhos e também os riscos. Sabe quais cláusulas são abusivas, entende como os tribunais vêm decidindo casos semelhantes e consegue construir argumentos sólidos para garantir que você não saia no prejuízo.
Mais do que isso: um advogado especialista te dá segurança. Você deixa de depender da boa vontade da construtora e passa a agir com base na lei, com respaldo jurídico e clareza sobre seus direitos.
Se você chegou até aqui, provavelmente já percebeu que o distrato de imóvel comprado na planta não é uma simples formalidade. É uma etapa delicada, que exige atenção, técnica e firmeza.
Ter ao seu lado um advogado que entende profundamente do assunto pode ser o que separa uma frustração de um final justo e tranquilo.
Um caso como o seu…
Carlos e Letícia sonhavam com o primeiro apartamento. Escolheram um lançamento em Brasília, atraídos pela planta moderna e pelas condições facilitadas de entrada.
Eles assinaram o contrato no estande de vendas, com direito a maquete, simulação de financiamento e até brinde de inauguração.
Mas, depois de dois anos pagando parcelas mensais e vendo pouco avanço na vida financeira, o casal percebeu que aquela compra já não fazia mais sentido.
Letícia havia perdido o emprego, e Carlos estava sobrecarregado com os custos do aluguel e do financiamento simultaneamente. Não havia inadimplência, nem atraso na obra — o problema era pessoal e financeiro.
Após muitas conversas, decidiram seguir por outro caminho e buscar o distrato de imóvel comprado na planta.
Inicialmente, eles optaram por encaminhar uma notificação à empresa, informando que não pretendiam seguir com o parcelamento.
Mas para a sua surpresa, a construtora informou que faria a retenção de 60% dos valores que eles haviam pago.
Obviamente que o casal não aceitou essa imposição – já que a retenção era claramente abusiva – e procuraram o auxílio de advogado especialista em distrato de imóvel na planta.
Logo no início do processo, eles conseguiram uma liminar para suspender a cobrança das parcelas, o que já trouxe um grande alívio financeiro.
E ao final o resultado foi um acordo que garantiu a devolução de 80% dos valores pagos, com correção monetária e juros.
A história de Carlos e Letícia ilustra como o distrato por iniciativa do comprador — mesmo quando não há falha da construtora — pode ser conduzido com êxito, desde que haja o acompanhamento de um profissional especializado.
Mais do que rescindir um contrato, o distrato de imóvel comprado na planta representa o direito do consumidor de rever suas escolhas e proteger seu patrimônio.
Conclusão
O distrato de imóvel comprado na planta é uma ferramenta jurídica que protege o comprador diante de imprevistos ou falhas no cumprimento contratual por parte da construtora.
Seguindo esse procedimento da forma correta, é possível garantir a devolução dos valores que você pagou com o mínimo de perdas.
Se você está em dúvida sobre como agir, procure orientação jurídica especializada. Um advogado poderá analisar o seu contrato, calcular os valores devidos e conduzir a negociação ou eventual ação judicial da forma mais estratégica possível.
Lembre-se: o distrato de imóvel comprado na planta é seu direito e não um favor concedido pela construtora!
Telefone de contato: (21) 99687-1473
E-mail: leonardopestana.adv@gmail.com
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